La herramienta clasifica cada población según su grado de acceso a la financiación hipotecaria —tomando como referencia un inmueble tipo al precio medio de la zona— y cuantifica el salario medio adicional que necesitaría un hogar para poder acceder a una hipoteca estándar.

El análisis utiliza la Ratio de Acceso Hipotecario (RAH), un indicador que mide el porcentaje de renta media necesario para acceder a la hipoteca de una vivienda de precio medio en una población concreta.

Cuanto más elevada es la RAH, mayor es la dificultad para comprar.
Se considera como referencia una financiación del 80% del precio del inmueble a 25 años.
La cuota hipotecaria no debe superar el 30% de la renta anual del hogar, ratio de endeudamiento estándar utilizada por las entidades financieras.
Este indicador permite visualizar de forma comparativa el esfuerzo económico que deben realizar los hogares en cada municipio.

Análisis de las 77 ciudades españolas más pobladas

Entre las 77 ciudades españolas de mayor tamaño, cinco presentan una ‘situación crítica’ en términos de accesibilidad:

San Sebastián (144%)
Palma (138%)
Madrid (133%)
Barcelona (124%)
Málaga (113%)

Nivel poco accesible y ciudades más favorables
Tras el grupo en estado crítico, se sitúan ciudades con un nivel poco accesible, como:

Bilbao (99,7%)
Cádiz (93%)
Badalona (91%)
Getafe (91%)
Santander (90%)

En el extremo opuesto, las ciudades con mayor accesibilidad son:

Zamora (47%)
Lleida (47%)
Palencia (47%)
Jaén (48%)
Ciudad Real (48%)
Reus (52%)
Algeciras (52%)
Soria (53%)
Cuenca (54%)
Lugo (54%)

En estos casos, la renta media de los hogares permite afrontar la compra sin superar el nivel de endeudamiento recomendado.

Semáforo: poblaciones españolas de más de 10.000 habitantes
En el semáforo interactivo se pueden consultar todas las poblaciones españolas de más de 10.000 habitantes. Al seleccionar la población se puede ver el estado actual de esa población (con datos de 2025), así como la evolución registrada en los últimos años.

Con una RAH del 80%, Sevilla se sitúa en una franja de accesibilidad, ya que la renta media supera la requerida para acceder a la financiación. En este caso, los hogares sevillanos pueden afrontar la compra de una vivienda media sin superar el nivel de endeudamiento recomendado por las entidades financieras.

El semáforo de accesibilidad ofrece una visión clara y comparativa del esfuerzo económico que deben realizar los hogares en cada municipio, convirtiéndose en una herramienta clave para comprender la realidad del mercado hipotecario actual en España y su evolución reciente.